Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można sprzedać. Sama hipoteka nie oznacza, że właściciel musi najpierw spłacić cały kredyt z własnych środków. Transakcję trzeba jednak przygotować tak, aby kupujący, sprzedający, bank sprzedającego i ewentualnie bank kupującego wiedzieli, w jaki sposób zostanie rozliczona cena oraz co stanie się z zabezpieczeniem ujawnionym w księdze wieczystej.
1. Zacznij od księgi wieczystej
Przed rozpoczęciem sprzedaży należy sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej, w szczególności dział dotyczący hipotek. Wpis w księdze powinien zostać zestawiony z rzeczywistą sytuacją kredytu. Kwota hipoteki ujawniona w księdze nie jest tym samym co aktualne saldo pozostałe do spłaty.
2. Skontaktuj się z bankiem przed znalezieniem kupującego
Bank prowadzący kredyt powinien wskazać, jakie dokumenty wydaje na potrzeby sprzedaży i jakie warunki muszą zostać spełnione, aby po spłacie możliwe było zwolnienie zabezpieczenia. Nazwy dokumentów i procedury różnią się pomiędzy bankami, dlatego nie warto opierać procesu na wzorze znalezionym w internecie.
W praktyce sprzedający potrzebuje informacji pozwalającej ustalić między innymi aktualne zadłużenie, rachunek przeznaczony do spłaty oraz zasady uzyskania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki po rozliczeniu kredytu.
3. Cena sprzedaży jest dzielona zgodnie z mechanizmem transakcji
Jeżeli część ceny ma zostać przeznaczona na spłatę kredytu, strony mogą uzgodnić, że odpowiednia kwota zostanie przekazana zgodnie z instrukcją banku wierzyciela, a pozostała część ceny trafi do sprzedającego. Dokładny mechanizm zależy od treści dokumentów bankowych, umowy sprzedaży i sposobu finansowania kupującego.
Nie należy przyjmować automatycznie, że cała cena zostanie najpierw przelana sprzedającemu, który dopiero później sam spłaci kredyt. Sposób rozliczenia powinien być jednoznaczny i zaakceptowany na etapie przygotowania umowy.
4. Co jeśli kupujący również finansuje zakup kredytem
Wtedy w procesie uczestniczą dwa banki. Bank kupującego analizuje nieruchomość i dokumenty, a bank sprzedającego określa warunki rozliczenia istniejącego zobowiązania. Harmonogram powinien uwzględniać czas potrzebny na wydanie dokumentów, decyzję kredytową oraz uruchomienie środków.
To jeden z powodów, dla których informację o istniejącym obciążeniu warto uporządkować przed rozpoczęciem negocjacji.
5. Czy hipoteka znika automatycznie po przelewie
Sama spłata zobowiązania nie powoduje natychmiastowego zniknięcia wpisu z księgi wieczystej. Po spełnieniu warunków bank wydaje dokument potrzebny do przeprowadzenia właściwej procedury wykreślenia hipoteki. Sposób i kolejność czynności powinny wynikać z konkretnej transakcji i dokumentów banku.
6. Co powinien wiedzieć kupujący
Kupujący powinien otrzymać jasną informację o obciążeniu nieruchomości oraz sposobie jego rozliczenia. Próba pomijania hipoteki w rozmowach z zainteresowanym nie ma sensu — wpis jest widoczny w księdze wieczystej i będzie analizowany podczas przygotowania transakcji.
Przejrzyste przedstawienie procedury może natomiast pokazać kupującemu, że sprzedaż została przygotowana, a istniejące obciążenie jest elementem kontrolowanego procesu.
7. Przykładowa kolejność czynności
- sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentacji kredytowej,
- kontakt z bankiem sprzedającego,
- uzyskanie aktualnych informacji potrzebnych do sprzedaży,
- ustalenie ceny i warunków z kupującym,
- w przypadku kredytu kupującego — przekazanie wymaganych dokumentów jego bankowi,
- uzgodnienie w umowie sposobu przekazania poszczególnych części ceny,
- spłata zobowiązania zgodnie z ustalonym mechanizmem,
- uzyskanie dokumentacji związanej ze zwolnieniem zabezpieczenia,
- przeprowadzenie dalszych czynności dotyczących wykreślenia hipoteki.
8. Co może opóźnić sprzedaż
- rozpoczęcie kontaktu z bankiem dopiero przed aktem notarialnym,
- posługiwanie się nieaktualną informacją o zadłużeniu,
- brak zgodności pomiędzy dokumentami a księgą wieczystą,
- nieuwzględnienie procedur banku kupującego,
- nieprecyzyjne ustalenie terminów płatności,
- założenie, że każdy bank stosuje identyczny proces.
Przed sprzedażą sprawdź także listę dokumentów do sprzedaży mieszkania i opis naszego procesu sprzedaży nieruchomości.
Materiał ma charakter informacyjny. Procedura bankowa i dokumenty wymagane w konkretnej transakcji zależą od banku, stanu prawnego nieruchomości oraz ustaleń stron.